Así se cuece la compra de un hotel cinco estrellas | Negocio

«Hotel en venta». Varias cadenas hoteleras han publicado este anuncio después de meses de números rojos debido a la emergencia sanitaria. El impacto de la pandemia ha animado a grupos como Iberostar, Riu o NH a reubicar algunas de sus plantas con el objetivo de obtener liquidez y repartir riesgos. Es el caso del grupo balear Meliá, que este verano vendió ocho de sus hoteles a un vehículo inversor creado por Bankinter, con la condición de que parte del capital y la gestión de la compañía se mantuvieran mediante contratos a largo plazo. O la cadena Selenta, que ha optado por vender sus cuatro hoteles a un grupo canadiense por 440 millones de euros.

Vender un hotel no es tarea fácil. Decidir qué pasará con los trabajadores, evaluar el precio del resort o transferir la cartera de clientes son operaciones delicadas que requieren un buen puñado de horas de estudio por parte de los abogados. Rafael Jiménez, socio inmobiliario de Uría Menéndez, lo compara con un «trabajo artesanal» en el que «hay muchas variaciones legales, áreas del derecho muy diferentes, como inmobiliario, concursal, fiscal o laboral».

Pero, ¿cómo se compra un hotel? Hay varios caminos legales. Para empezar, no es lo mismo comprar un edificio cerrado pero con licencia de hotel -lo que se conoce como «hotel hibernando» – que adquirir «una empresa hotelera que ya está funcionando», dice Jiménez. En el segundo caso, «ladrillo y negocio» se compran juntos, lo que implica una transacción más compleja.

Las empresas hoteleras pueden poseer sus propios complejos o optar por alquilarlos. También pueden dedicarse exclusivamente a la gestión del negocio hotelero en una instalación extranjera, explica el experto. Es lo que se conoce como empresa recurso de luz.

Este es el caso, por ejemplo, del nuevo Hampton en Hospitalet de Llobregat, que abrió sus puertas en septiembre con la marca estadounidense de hoteles de lujo Hilton, pero es propiedad de la holandesa Borealis Hotel Group.

Es un acuerdo que afecta a todas las partes. Por un lado, los propietarios se benefician del prestigio de marcas reconocidas y también «atraen clientes que son leales a estas cadenas y que conocen bien sus servicios», dice Jiménez, adquiriendo el compromiso «de que un hotel en particular cumpla con altos estándares de calidad». que ofrecen estas cadenas. Las empresas lo solicitan «. Por su parte, las cadenas hoteleras ganan dinero en efectivo y pueden enfocar sus recursos en lo que hacen mejor.

En estas transacciones se miden al milímetro detalles como cómo se pliegan las servilletas, uniformes o protocolos de recepción de clientes. Está en juego el prestigio de marcas de gran prestigio. «Este tipo de problemas son sensibles y relevantes cuando el operador del hotel es un afiliado de una cadena», explica Itxaso López, abogado aconsejar Tienda de Denton. Para cuidar con esmero la denominación, el operador «está obligado a cumplir con obligaciones de este tipo que van hasta el más mínimo detalle».

El cálculo del precio es otro punto delicado. José Manuel Cardona, socio responsable del sector turístico y hotelero de Garrigues, precisa que se debe analizar cualquier tipo de información inmobiliaria disponible, como «la situación del edificio, la superficie, la antigüedad, el estado de las estructuras o el necesidad de reparaciones o reformas ”, así como“ la existencia de posibles cargas, vicios ocultos, hipotecas e incluso disputas que puedan afectar al valor del hotel ”.

En un hotel hay dos condiciones relevantes: en gran medida es una propiedad, pero sobre todo es un negocio ”, añade Cardona. Por tanto, la evaluación del edificio debe basarse principalmente en «un análisis exhaustivo de la rentabilidad del hotel». «Dependiendo de lo productivos y rentables que hayan sido los activos en su conjunto, incluidos los intangibles, su valor será mayor o menor», dice el abogado.

En la realidad pospandémica, algunos emprendedores están estudiando mecanismos que permitan vincular parte del precio de compra a los resultados del hotel en los próximos años. En rentas, observa el experto, hay «mayor complejidad en la estipulación del modelo de renta (fijo, variable, mixto creciente …)». Los inversores son más recelosos y «ahora están prestando más atención a los pactos relacionados con la asignación del riesgo empresarial». Este es el caso de cuestiones como «la duración de los contratos, los casos de terminación anticipada y los casos de fuerza mayor».

Dirige al personal

¿Y los trabajadores? Es normal que el comprador y el vendedor del complejo se pongan de acuerdo de antemano sobre el futuro de los empleados para evitar conflictos. El abogado Itxaso López señala que, por regla general, el traspaso de la empresa implica que el propietario se convierte automáticamente en el nuevo jefe de plantilla. El comprador, por tanto, asume «los derechos y obligaciones con los trabajadores», subraya el experto, como la antigüedad de los trabajadores, o las deudas laborales pendientes.

Si el propietario cede la gestión del negocio a una cadena, se abren dos opciones, explica Rafael Jiménez. Si elige un contrato de arrendamiento, «los empleados se vuelven dependientes de la empresa inquilina». Si, por el contrario, se cierra un contrato de gestión hotelera, los operadores del complejo «dependerán del dueño del inmueble», dice el abogado. Ésta es una de las principales razones por las que el segundo modelo ha resultado más atractivo para las grandes empresas de gestión internacional, señala, ya que “les permiten desarrollar su negocio en todo el mundo, sin tener que centrarse en negocios específicos país por país. cuestiones. «.

Hacer una oferta en un establecimiento

Los hoteles también se compran a través de procesos competitivos como licitaciones y subastas. Rafael Jiménez, socio inmobiliario de Uría Menéndez, habla de cómo se suelen organizar las subastas privadas, que tienen sus propias reglas y protocolos. Los interesados ​​participan con un precio no vinculante. Después de examinar el bien en detalle (debida diligencia), lanzar una oferta final y negociar el contrato. No ocurre lo mismo en las subastas judiciales de hoteles resultantes de ejecuciones hipotecarias o concursos, donde «se reduce la capacidad de los interesados ​​para ver la documentación o para negociar cláusulas contractuales», aclara el abogado.