¿Es un buen momento para comprar una casa? | Estar donde estás

Es un momento propicio para comprar una casa en España, según confirman los expertos. Pero cuanto tiempo sera? Los bajos tipos de interés de este año, y especialmente a finales de agosto, crean condiciones favorables para el comprador que quiere contratar una hipoteca. Pero el valor de las viviendas, que se contuvo después del colapso del año pasado, ha comenzado a subir.

Entre abril y junio, los precios de la vivienda subieron un 2,4% respecto al trimestre anterior y un 3,3% interanual, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Un crecimiento significativo que los expertos esperan acelerar en los próximos meses. “Seguirá aumentando, ya lo estamos viendo en otros países como Estados Unidos y Holanda, donde ha aumentado un 18%”, afirma José García Montalvo, catedrático del Departamento de Economía y Comercio de la Universidad Pompeu Fabra. (UPF). Aunque España todavía está lejos de estas cifras. Por eso cree que, con los precios actuales, es un buen momento para comprar.

Los expertos se centran en el Euribor, el índice de referencia hipotecario utilizado para calcular los tipos de interés. Se trata de porcentajes históricamente bajos (-0,498%, a finales de agosto) que generan un escenario favorable para el comprador. «Es más fácil conseguir préstamos con tipos de interés bajos», afirma Rafael Sambola, profesor de finanzas de la Eada Business School de Barcelona.

Los precios, según el experto, seguirán creciendo gradualmente este año y el próximo, en línea con las perspectivas de recuperación económica y crecimiento del Producto Interno Bruto (PIB). Por tanto, en este contexto, el precio de las viviendas hoy será mejor que en los próximos meses ”, dice Sambola. En España, la cantidad de inmuebles de obra nueva creció un 6% interanual en el segundo trimestre de este año, mientras que el de inmuebles de segunda mano aumentó un 2,9%, según el INE.

Sambola añade que, si bien los datos apuntan a una tendencia alcista de los precios, no todo se da por sentado en una situación inédita como la actual, marcada por la incertidumbre de la pandemia. Sin embargo, José María Alfaro, coordinador general de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) indica que todavía están lejos de los picos alcanzados en 2007, justo antes de la crisis de 2008. A pesar de estos incrementos, Jaime Cabrero García, presidente de Madrid Oficial L La Asociación de Agentes Inmobiliarios (COAPI) destaca que el mercado se encuentra en una fase de estabilización, a pesar de las subidas.

En este escenario Alfaro se muestra cauteloso y subraya que antes de tomar la decisión de compra de vivienda se deben cumplir unas condiciones muy particulares: “Comprar es una buena opción si la situación personal y los ingresos son razonablemente estables y si se dispone de ahorros. Cubrir al menos 20 % del costo de compra. Además, el pago de la hipoteca no debe superar el 30% del ingreso neto mensual ”, dice. La tasa de ahorro de los hogares españoles subió en 2020 hasta el 14,8% de su renta disponible, 8,5 puntos más que en 2019 y la más alta de toda la serie, iniciada en 1999, según el INE. Este aumento de ahorro lleva a muchos consumidores a decidirse por comprar una vivienda.

También existe otra circunstancia que favorece a los compradores. Ferran Font, director de estudios y portavoz del portal inmobiliario Pisos.com, asegura que, debido a la crisis económica, hay una mayor predisposición entre muchos propietarios a negociar a la baja, ya que sus bolsillos se han encogido desde el estallido de la l ‘emergencia sanitaria. Debido a esta necesidad económica, muchas familias están muy interesadas en deshacerse rápidamente de la propiedad.

Elizabeth Hernández, directora de la inmobiliaria Barnes Barcelona, ​​recomienda no vender ningún inmueble por motivos de precio durante el proceso de búsqueda, ya que, en el contexto actual, se puede negociar el importe final e inferior al inicial.

Los precios también suben fuera de las grandes ciudades

Debido al severo confinamiento, confirman los analistas, ha surgido una tendencia a buscar una primera vivienda en el mercado de la segunda vivienda, como las viviendas unifamiliares, por ejemplo, para vivir en un entorno más amplio y saludable. Por eso, las zonas rurales y del interior, alejadas de las grandes ciudades, han comenzado a ser una opción en auge, explica Cabrero García.

Los agentes inmobiliarios también perciben un incremento en el precio de las viviendas ubicadas alrededor de las ciudades como consecuencia del teletrabajo. Sobre todo las zonas que cumplen determinadas condiciones: “Son zonas con buena comunicación, con buenos servicios y con edificios que tienen jardines y amplias terrazas”, describe Sambola. Castilla-La Mancha y Extremadura, además de Baleares, son las comunidades que registraron los mayores incrementos entre abril y junio respecto al trimestre anterior, con incrementos del 3,6%, 3,8% y 4% respectivamente, según el INE.

Comprar una casa como inversión

Font advierte que el sector inmobiliario es un mercado confiable donde existen oportunidades de inversión en todo el país. Este análisis se apoya en datos del portal inmobiliario Fotocasa, que revelan que las provincias con mayor rentabilidad a la hora de comprar una vivienda y alquilarla son Huelva, Murcia, Toledo, Sevilla, Almería, Valencia y Castellón, con rentabilidades entre el 8% y 7%, que superan la media nacional de 6,8%.

María Matos, portavoz de Fotocasa, dice que ha detectado un auge de la demanda incluso en los suburbios de las principales ciudades. «Entonces, podría ser un buen momento para invertir en áreas rurales», señala.

Sin embargo, algunos territorios, como algunas zonas costeras, siguen siendo los más rentables para las inversiones: la costa de Levante, Andalucía, así como las Islas Baleares y Canarias. «Siempre será una buena apuesta elegir uno de estos», dice Matos.

Otros expertos, en cambio, creen que siempre es más seguro comprar en ciudades como Madrid o Barcelona, ​​que están creciendo tanto en población como en empleo. Alfaro recuerda que, siendo dos mercados en constante tensión, estamos seguros de que habrá demanda.

Font coincide en esto, explicando la diferencia entre comprar un inmueble como inversión o como vivienda: «Si lo que queremos es invertir y luego sumarlo al mercado de alquiler, en grandes capitales obtendrás rentabilidades ligeramente inferiores, pero con muy alta demanda activa. Por el contrario, se pueden encontrar mayores rendimientos en mercados menos dinámicos, pero será más difícil encontrar inquilinos ”, dice.

¿Viviendas nuevas o de segunda mano?

No existe una regla general que permita revertir el saldo de la compra hacia viviendas nuevas o usadas, como factores como las preferencias personales, el territorio y la influencia del presupuesto. Andrea de la Hoz, analista del Servicio de Estudios Tinsa, concreta los pros y contras: “La vivienda usada tiene una menor carga tributaria y está ubicada en zonas céntricas y consolidadas de las ciudades, con mayor proximidad a los servicios y la oferta de actividades urbanas. Sin embargo, las viviendas de nueva construcción tienen mayor calidad, mayor eficiencia energética y, por tanto, mayores ahorros en el consumo; y se ubica en las zonas periféricas, con mayor presencia de verdor y espacios abiertos ”.

Mientras que la obra nueva está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) del 10% (a excepción de Canarias, cuyo impuesto es del 7%), la segunda construcción está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que, en función de la comunidad autónoma, la participación se situará entre el 4% y el 10%. Esta circunstancia, defiende Sambola, puede convertirse en una razón de peso para que el comprador o inversor elija un tipo de vivienda u otro.

Los datos del COAPI de Madrid muestran que en la capital hay más ventas de viviendas usadas (80%) que de obra nueva (20%). Durante este año, los portales inmobiliarios mostraron un aumento en el interés por los autos usados. “Las búsquedas de viviendas unifamiliares, chalets, adosados ​​y fincas rústicas han aumentado un 30% desde el estallido de la pandemia”, afirman desde Fotocasa.