Berlín vota para expropiar a los especuladores inmobiliarios | Economía

Los berlineses tienen mucho que decidir el próximo 26 de septiembre, fecha de las trascendentales elecciones generales de las que saldrá la sucesora de Angela Merkel. Votarán a los miembros del Bundestag, al próximo alcalde de Berlín, a los representantes de los 12 distritos de la capital alemana y aún encontrarán una cuarta papeleta, la de un referéndum que tiene en vilo a las mayores inmobiliarias del país. : ¿quiere el gobierno de Berlín expropiar 240.000 viviendas a grandes propietarios? El tema es explosivo y sus consecuencias también podrían serlo para quienes ganen las elecciones. Aunque la consulta no es vinculante, forzará un acalorado debate político sobre el aumento de los alquileres y la especulación desenfrenada en el mercado inmobiliario.

Si Alemania es un país de inquilinos -más de la mitad de la población vive en alquiler, el segundo porcentaje más alto de la OCDE-, su capital probablemente sea un récord: más del 85% de los berlineses no son propietarios del piso en el que vive. En los últimos cinco años, los precios han aumentado en un 43% y cada vez es más difícil para los residentes de ingresos medios y bajos vivir en vecindarios centrales. Los inquilinos acusan a las grandes empresas inmobiliarias (la iniciativa solo afecta a las que tienen más de 3.000 pisos) de ganar mucho dinero aumentando los alquileres y reduciendo el mantenimiento de sus propiedades.

Ingrid Hoffmann lleva años sufriendo la gestión de una de estas empresas. Se mudó a uno de los típicos edificios prefabricados de Berlín Oriental hace 20 años. En ese momento pertenecía a GSW, una empresa pública que acababa de reformarlo. Invirtió en mejoras de pisos, contrató personal de mantenimiento y aumentó alquileres razonables en vecindarios que ahora son muy apreciados. Pero en 2004 la empresa quebró. De esos años es la célebre frase del entonces alcalde que calificó a Berlín de «pobre pero sexy». La ciudad, ahogada en deudas, no vio otra solución que vender viviendas públicas. Los 65.000 de GSW fueron comprados por Deutsche Wohnen, un gigante inmobiliario que casi duplicó su cartera de apartamentos de la noche a la mañana. Hoy cuenta con más de 100.000 en la capital alemana. Uno de ellos es de Hoffmann, por lo que pide utilizar un nombre falso en este informe.

“Una de las primeras cosas que hizo el nuevo propietario fue duplicar los costos de la comunidad y la calefacción”, explica el jubilado de 71 años. Al mismo tiempo, redujo los servicios. La empresa eliminó, por ejemplo, la figura del Hausmeister, un conserje o portero que se ocupaba de pequeñas reparaciones en cada edificio. Luego vinieron los aumentos de alquiler y la pensión de Hoffmann de 1.200 euros comenzó a disminuir. “Después de pagar el alquiler y los gastos, no me quedaba mucho para vivir. Era muy justo y no quería tirar mis ahorros «, recuerda. Entonces buscó uno de los trabajos de pocas horas, conocido como mini-trabajos, que se han multiplicado en los últimos años, tanto entre los jóvenes como entre los jubilados que buscan mejorar sus ingresos. Uno de esos trabajos, que representa 450 euros al mes, era repartir comida en bicicleta – «era eléctrica», dice – para una conocida empresa de reparto a domicilio durante un invierno cuando tenía 69 años.

Hoffmann estuvo muy involucrado en la iniciativa ‘Apropiada Deutsche Wohnen y empresa’, nacida en 2018 y que recogió las firmas necesarias para celebrar el referéndum (deben ser al menos el 7% del electorado, según la ley de Berlín). No quiere hacer predicciones, pero las encuestas indican que casi la mitad de los habitantes de la ciudad están a favor de devolver los hogares a la gestión pública.

La base legal para la consulta es el artículo 15 de la Ley Fundamental alemana, que establece: “A los efectos de la socialización, el suelo, los recursos naturales y los medios de producción pueden ser sometidos a un régimen de propiedad colectiva. […] por una ley que establece los términos y monto de la indemnización «. Un artículo que nunca se ha utilizado desde la aprobación de este texto legal en 1949.

Berlín tendría que pagar un precio «justo» a los grupos inmobiliarios, que los críticos de la medida consideran un problema importante. La ciudad todavía está endeudada. «Las expropiaciones masivas no crean un solo apartamento nuevo ni reducen el alquiler, pero cuestan miles de millones a los contribuyentes», dijo el candidato conservador a la alcaldía Kai Wegner. Incluso los socialdemócratas no apoyan el sí al referéndum: dicen que sería el último recurso. Los Verdes mantienen una posición ambigua y sólo Die Linke, el partido de izquierda de los socialdemócratas, está a favor. La iniciativa ha recuperado una palabra, expropiación, que se creía olvidada desde el fin del régimen comunista. Los empresarios hablan de «populismo» y violación de la propiedad privada.

«El dinero no tiene que provenir del presupuesto de Berlín», dice Reiner Wild, portavoz de la Asociación de Inquilinos. La ciudad crearía un organismo de derecho público que solicitaría préstamos a los bancos con el valor de la tierra y los apartamentos como garantía y también contaría con los ingresos mensuales por alquiler. Se discutieron muchas cifras sobre cuánto costaría la expropiación: el gobierno de Berlín calculó 36 mil millones de euros; activistas, entre 8.000 y 11.000 millones, y un estudio reciente de dos científicos habla de un rango entre 14.500 y 22.800 millones.

“No queremos ser como Londres o París en 10 años. El momento de actuar es ahora «, dice Hoffmann, quien predice duros enfrentamientos políticos en el nuevo gobierno que comenzará el 26 de septiembre. La vivienda asequible es uno de los temas de la campaña nacional. Las protestas han puesto el foco en la combativa capital En Alemania, pero otras ciudades, como Múnich o Hamburgo, sufren aún más la especulación inmobiliaria. «Debemos asegurarnos de que los berlineses puedan seguir viviendo en Berlín, de que nadie tenga que salir de la ciudad por no poder pagar el alquiler».

Un intento fallido de controlar los precios

La presión social que exigía viviendas asequibles en Berlín obligó a los políticos berlineses a actuar en 2019. El gobierno de coalición de los socialdemócratas (SPD), los Verdes y Die Linke aprobaron los precios máximos de alquiler (según el año de construcción y reformas inmobiliarias) y su congelación para cinco años. En abril pasado, el Tribunal Constitucional alemán anuló la ley, sosteniendo que el parlamento regional no era competente para regular los ingresos por ley. Berlín tiene un grave problema de suministro, explica Wild. “Una de las razones de la alta demanda es la inmigración masiva de más de 200.000 personas entre 2015 y 2019, cuando solo se construyeron 63.000 apartamentos, la mayoría a precios elevados. Hay escasez de terrenos listos para la construcción, los precios de los terrenos son altísimos, existe un mantenimiento especulativo del terreno y falta de capacidad en el sector de la construcción y en las autoridades. Los nuevos desarrollos necesitan rutas de transporte, conexión en tranvía o metro, y eso lleva tiempo ”, subraya.