Congestión en el mercado inmobiliario: los compradores están impacientes, pero los vendedores escasean

Por lo general, el mercado de la vivienda cobra vida en la primavera, cuando los compradores emergen cuando hace buen tiempo. Este año, el mercado parece estar congelado y el mayor culpable es la falta de vendedores, según los expertos en vivienda.

Hay interés por parte de los compradores: las solicitudes de hipoteca han sido hasta un 10% en marzo el mes anterior, pero el número de viviendas en venta es bajo. El desajuste se debe en parte a los propietarios que se inclinan por vender pero se mantienen alejados, asustados por los altos precios y las tasas hipotecarias que enfrentarían como compradores.

Más de las tres cuartas partes de los vendedores en una encuesta reciente de Realtor.com dijeron que se sentían «encerrados» en sus hogares debido a sus propias tasas hipotecarias bajas. Más de la mitad dijo que planea esperar a que bajen las tasas antes de poner sus casas en el mercado.

Sandy Robinson, una maestra jubilada de 71 años de Fairhaven, Massachusetts, está desanimada por el mercado. Le gustaría vender su casa adosada de dos habitaciones, pero le preocupa poder pagar una nueva casa. «Da un poco de miedo ahora, y hay que tener cuidado», dijo.

Un punto muerto ha empantanado el mercado de la vivienda, cuando debería ser más robusto. Las ventas de viviendas existentes en marzo cayeron un 22% respecto al año anterior, según el Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. El inventario de viviendas sin vender en el mercado a finales de marzo sumaba 2,6 meses de oferta, por lo que llevaría ese tiempo venderlas. El inventario suele ser el doble de esta cantidad para equilibrar la oferta y la demanda.

«Estamos en un verdadero aprieto», dijo Robert Frick, economista empresarial de Navy Federal Credit Union. «Será un proceso tortuoso descongelar el mercado y llevará mucho tiempo volver a una situación normal de oferta y demanda».

Menos casas en venta significa más competencia entre los compradores, lo que lleva a guerras de ofertas y eleva los precios. Aunque por debajo de los máximos recientes, el precio promedio de la vivienda sigue siendo un 40% más alto que a principios de 2020, según el Índice S&P CoreLogic Case-Shillerque mide los precios en todo el país.

“Todos están un poco sorprendidos por el nivel de resistencia de los precios”, dijo Todd Teta, director de productos y tecnología de Attom Data Solutions, una firma de análisis de bienes raíces.

A Matt Berger le gustaría vender su primera casa de tres habitaciones en Lebanon, Ohio, donde vive con su esposa y sus dos hijos pequeños, pero se está conteniendo. «Parece apretado ahora, y solo se pondrá más apretado a medida que los niños crezcan», dijo.

Están buscando acercarse a Cincinnati, pero las casas que podían pagar hace un año ahora están fuera de su rango de precios. La baja tasa hipotecaria de su casa actual aumenta la presión: «Estamos en medio de tres», aproximadamente la mitad del promedio nacional, «y odiaría tener que despedirme de eso», dijo Berger, de 42 años.

«Es un doble golpe de tasas de interés más altas y valores de vivienda tan altos, y eso nos asusta», agregó. Él y su esposa esperan que las tasas hipotecarias bajen y encontrarán una casa más barata en el próximo año o dos, antes de que sus hijos se instalen en la escuela.

La tasa promedio del préstamo hipotecario más popular, la hipoteca de tasa fija a 30 años, es 6.43%, freddy mac informó el jueves, más del doble de lo que era hace dos años. Las tasas hipotecarias alcanzaron un máximo de más del 7% a fines del año pasado, pero la disminución desde entonces ha sido lenta y desigual.

Para incentivar nuevamente a los vendedores, las tasas deberán bajar a la ‘tasa hipotecaria mágica’ del 5,5%, según una encuesta realizada por John Burns Research and Consulting. Más del 70% de los compradores potenciales dijeron a los investigadores que no estaban dispuestos a aceptar una hipoteca por encima de esta tasa.

«Los propietarios parecen ser bastante pacientes en este momento», dijo Maegan Sherlock, analista de investigación senior de John Burns. “Hasta que las cosas mejoren un poco, estas personas van a aguantar”, agregó.

La mayoría de los expertos de la industria creen que el punto de inflexión aún está muy lejos. «Será un año de transición», dijo Danielle Hale, economista jefe de Realtor.com. «A medida que avanzamos hacia 2024, deberíamos ver más personas ansiosas por comprar».

El mercado también podría descongelarse a medida que los constructores de viviendas satisfagan la demanda de compradores frustrados, quienes «históricamente han creado oportunidades de primera vivienda y oportunidades de progresión», dijo Teta de Attom.

La falta de inventario de casas existentes parece estar empujando a los compradores hacia casas de nueva construcción, un mercado más pequeño donde las ventas han sido más resistentes. Las ventas de viviendas unifamiliares nuevas aumentaron casi un 10 % en marzo con respecto al mes anterior, según la Oficina del Censo.

La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios predice que las ventas de casas nuevas aumentarán un 4,5 % este año y un 12 % en 2024. Espera que las ventas de casas existentes caigan alrededor de un 9 % este año y luego se recuperen en 2024.

Y siempre hay razones por las que los propietarios reacios pueden verse obligados a vender, como cambios de trabajo, reducción de personal o divorcio, dijo Iliana Abella, directora ejecutiva de ventas de Abella Group, una firma de corretaje de bienes raíces en Miami que forma parte de la red Compass. .

«Si planea quedarse en su casa durante más de cinco años, el 6% no lo matará», dijo sobre las tasas de interés actuales.

Sin embargo, muchos propietarios se contentan con esperar.

Ellen Goldman, una abogada jubilada de 72 años de Naples, Florida, está buscando reducir su tamaño. Ella y su esposo, Sam Savage, han vivido en su casa de dos pisos desde 2004, pero se dan cuenta de que las escaleras se volverán más difíciles a medida que crezcan.

«Ambos estamos entrenando, y eso no es problema», dijo Goldman, y agregó que «queremos dar el paso ahora, antes de que se vuelva demasiado difícil».

Pero no tienen prisa. «No tenemos que hacer eso», dijo, porque controlan los precios locales. «Sería bueno quedarnos también».