La edad de oro de las grandes naves industriales | Economía

Almacenes, plataformas de distribución, parques industriales … la huella logística sigue expandiéndose en los suburbios de las grandes ciudades y, cada vez más, también dentro de ellas. El sector está experimentando un auge real impulsado por el crecimiento del comercio electrónico tras la pandemia. Toda compra realizada en Internet para recibirlo en casa implica poner en marcha una larga cadena. Desde supermercados hasta empresas de moda y gigantes mundiales del comercio electrónico que venden todos los artículos imaginables, todos quieren satisfacer al cliente lo más rápido posible. Y esto implica disponer de espacios bien acondicionados para ello.

En un sentido amplio, la logística es un sector en el que participan empresas muy diferentes. Las más conocidas son las marcas para las que se compran sitios web y aplicaciones. Incluso algunas empresas de paquetería que a veces tienen la tarea de entregar la compra. Pero detrás de todo esto está la llamada immologística, el sector inmobiliario dedicado a la logística. Es definitivo, los dueños de los miles de almacenes y espacios necesarios para distribuir la mercadería.

En ocasiones toda la cadena pertenece al propio comerciante: en España se considera que la mayor instalación son los 500.000 metros cuadrados de naves conectadas que El Corte Inglés tiene en Valdemoro (Madrid). Es el equivalente a 50 campos de fútbol y representa algo menos de la mitad de los 1,2 millones de metros cuadrados dedicados a la logística del gigante comercial español, con la intención de crear una división de empresa específica.

Pero la tendencia es que la propiedad de estos espacios pertenece a empresas especializadas y las empresas los alquilan. “Cada vez es más difícil para las marcas establecerse rápidamente o crecer directamente en canales de consumo a gran escala sin la ayuda de un proveedor de servicios logísticos”, dice Rui Marques, CEO de GXO en España y Portugal. Su empresa busca capitalizar esta necesidad del mercado tras su creación como spin-off de la multinacional de transporte XPO. GXO tocó el timbre de Wall Street el 2 de agosto como la empresa más grande del mundo dedicada exclusivamente a contratos logísticos.

Cifras récord

Immology se caracteriza por corporaciones globales que atraen a diversos inversores. Según datos de la consultora CBRE, en el primer semestre del año se contrataron en España 1,33 millones de metros cuadrados de logística. No solo es más del doble que el del primer semestre del año pasado, fuertemente agobiado por la llegada de la pandemia, sino que es una cifra récord. Desde el punto de vista de las inversiones, los 1.395 millones de euros que ha recaudado el sector (un 169% más que en el primer semestre del año pasado) es la segunda cifra más alta de la serie histórica para CBRE, que cree que al cierre del año que España pudo batir su récord. Un informe difundido por otra consultora, Savills Aguirre Newman, indicó que la empresa española de logística triplicó su inversión media durante los últimos cinco años en el primer semestre del año. Es el segundo país de Europa donde más crece el sector.

Sin oficinas, sin edificios de viviendas, sin espacios comerciales… nada atrajo tanto capital de inversión al sector inmobiliario en la primera mitad del año como el sector logístico. A pesar de que la cifra está fuertemente influenciada por la mega operación de Bankinter Investment, la división de banca de inversión de la entidad española, que se llevará a cabo a través de la plataforma Montepino: 22 activos y 13 proyectos por los que ha pagado aproximadamente 900 millones, según a las fuentes del mercado. Es una señal de que este segmento tiene un interés creciente; y hay bastante coincidencia en la causa. “A partir de 2014 empezó a ser el centro de atención de inversores y clientes y luego ha ido en aumento. Con la pandemia, el e-commerce lo ha relanzado más, tenemos un boom total ”, resume Alberto Larrazábal, Director de Industrial & Logística de CBRE España.

Con la compra de más de un millón de metros cuadrados, Bankinter entra en el Olimpo de la gran empresa logística en España. En niveles similares se encuentran Merlin, la mayor Socimi (sociedad de inversión inmobiliaria cotizada) en la bolsa de valores española, o Logicor, a través de la cual el fondo soberano chino CIC tiene una amplia cartera de propiedades en toda Europa. También el nuevo GXO.

Prologis parece haber sacado una ligera ventaja sobre todos ellos, afirmando haber desarrollado ya 1,2 millones de metros cuadrados. Los principales accionistas de la firma estadounidense son dos de los administradores de fondos más grandes del mundo, The Vanguard Group y BlackRock. Su gerente en España es Cristian Oller, con rango de vicepresidente, que ve margen de crecimiento: «Pedidos en línea requieren más de tres veces el espacio logístico en comparación con las tiendas físicas ”, señala,“ creemos que este nuevo modelo de demanda debe generar la necesidad de aproximadamente 11,5 millones de metros cuadrados de espacio logístico para el 2025, contando solo Estados Unidos y Europa ”. .

Nuevos desarrollos

Según CBRE, Madrid y Barcelona, ​​los dos mayores centros con 12 millones y 6 millones de metros cuadrados, respectivamente, sumarán 850.000 metros cuadrados entre este año y el próximo. A esto se suman otras plazas que muestran mucho dinamismo como Valencia o Zaragoza. Hay interés en Bilbao o Málaga, pero la escasez de suelo frena el desarrollo. La automatización, en almacenes donde los metros cúbicos siempre cuentan más que los metros cuadrados, y la sostenibilidad son las principales tendencias del sector. Este último está ligado a dos retos clásicos como son la última milla (entrega dentro de las ciudades) y la logística inversa (devoluciones de artículos que el cliente no desea).

La pandemia ha cambiado la forma en que la gente compra, pero nadie cree que el comercio electrónico haya alcanzado su punto máximo en España, por debajo de la media de la eurozona. El cambio de hábitos también implica una transformación del paisaje. Francisco Rodríguez, concejal de Gestión del Territorio de Illescas (Toledo), admite que «la foto ha cambiado desde 2015». Esta localidad de 30.000 habitantes a media hora de Madrid es uno de los grandes enclaves logísticos de España junto con el Corredor del Henares (prácticamente la ruta de la A-2 entre las provincias de Madrid y Guadalajara) y el eje que forma el puerto y aeropuerto. de Barcelona.

La ciudad de Toledo no tiene la ventaja de tener un aeropuerto cercano como otros polos logísticos. Pero tiene una buena conexión con las carreteras que unen la capital con el sur de España y algo que no tenían otras ciudades: en 2010 elaboró ​​un plan urbanístico que favorecía grandes lotes de suelo industrial. “Todos decían que estábamos locos porque estábamos desarrollando el suelo en planificación en medio de la crisis, pero cuando se necesitaban grandes parcelas, el de enfrente era Illescas”, dice Rodríguez. Barco por barco, el municipio sobrevivió a una Gran Recesión que devastó su industria, tradicionalmente basada en fábricas de ladrillos y muebles, después del estallido de la burbuja inmobiliaria. Un recuerdo cercano que ahora quiere asustar. «Creemos que la logística ha llegado para quedarse: no es una flor de un día, es un modelo de futuro y el futuro pasa por aquí», concluye el portavoz municipal.